Datos de mercado de julio y junio de 2026; modelo y cálculos del 13 de octubre de 2026.
«¿Alquilar es tirar el dinero?» Es una de las frases más repetidas y una de las peor planteadas. Cuando compras también «tiras» dinero: intereses, impuestos, comunidad, mantenimiento y el rendimiento que dejas de ganar con tu entrada. La pregunta correcta es cuál de las dos opciones te deja con más patrimonio y menos riesgo según tu situación. Aquí la analizamos con un modelo sencillo y con todos sus supuestos a la vista.
Resumen rápido
- No hay una respuesta universal: depende de la ciudad, de los tipos, de cuánto suba el precio y de cuánto tiempo te quedes.
- En nuestro modelo, con los datos de julio de 2026, comprar compensa a 10 años si los precios suben más de ~1 % anual en Madrid y ~0,6 % en Barcelona, y compensa casi siempre con la relación precio-alquiler media de España.
- A 5 años, alquilar suele salir mejor en Madrid y Barcelona en el escenario base, por los costes de entrada y salida.
- Comprar reduce tu flexibilidad y concentra el riesgo en un solo activo. Alquilar y ahorrar no es tirar el dinero si lo inviertes con disciplina.
1. Los datos de partida
| Dato | España | Madrid (ciudad) | Barcelona (ciudad) |
|---|---|---|---|
| Precio vivienda de segunda mano (€/m², Índice Fotocasa, junio de 2026) | 3.133 | 6.630 | 5.368 |
| Alquiler medio (€/m² al mes, idealista, julio de 2026) | 15,3 | 23,2 | 20,1 |
Con un piso de 60 m² (supuesto), los importes son:
| Precio de compra | Alquiler mensual | |
|---|---|---|
| España (media) | ≈ 187.980 € | ≈ 918 € |
| Madrid | ≈ 397.800 € | ≈ 1.392 € |
| Barcelona | ≈ 322.080 € | ≈ 1.206 € |
Rentabilidad bruta por alquiler (alquiler anual ÷ precio): España ≈ 5,9 %; Madrid ≈ 4,2 %; Barcelona ≈ 4,5 % (cálculos propios). Cuanto menor es este número, más cara es la vivienda respecto al alquiler y más necesitas que el precio suba para que compensar comprar.
Precaución con estos datos: el precio viene de una fuente (Fotocasa, segunda mano) y el alquiler de otra (idealista, precio de anuncios medio), con metodologías distintas, y las medias de ciudad ocultan grandes diferencias entre barrios. Trátalos como orden de magnitud.
2. Supuestos del modelo
| Supuesto | Valor |
|---|---|
| Horizonte | 10 años (también 5 años como contraste) |
| Entrada | 20 % del precio |
| Gastos de compra | 10 % del precio (ver art. 57) |
| Hipoteca | 80 %, 30 años, tipo fijo hipotético del 3,5 % (art. 58) |
| Costes anuales de tener la casa (IBI, comunidad, seguro, mantenimiento) | 1,2 % del valor (supuesto propio) |
| Gastos de venta al final | 3 % del valor |
| Subida anual del alquiler | 3 % (supuesto propio) |
| Rentabilidad neta de lo que ahorra el inquilino | 2 % hipotético (art. 44–45) |
| Subida anual del precio de la vivienda | 0 %, 2 % y 4 % (tres escenarios) |
Lógica: el comprador paga cuota más costes de mantenimiento; el inquilino paga alquiler. El inquilino invierte la entrada y los gastos de compra desde el primer día y, cada mes, la diferencia entre lo que pagaría el comprador y lo que paga él. Al cabo de 10 años se compara el patrimonio de cada uno: valor de la vivienda (menos gastos de venta y deuda pendiente) frente al capital acumulado del inquilino.
3. Resultados a 10 años
Diferencia de patrimonio a favor del comprador (negativa = gana el inquilino). Cálculos propios.
| Precio de la vivienda sube… | España (media) | Madrid | Barcelona |
|---|---|---|---|
| 0 % anual | +21.500 € | −38.000 € | −18.800 € |
| 2 % anual | +59.100 € | +41.700 € | +45.700 € |
| 4 % anual | +104.200 € | +137.200 € | +123.000 € |
Punto de equilibrio (subida anual del precio a la que ambos acaban igual a 10 años): Madrid ≈ 1,0 %, Barcelona ≈ 0,6 %, España (media) ≈ −1,3 %, es decir, con la relación precio-alquiler media nacional comprar ganaría incluso con una caída moderada de precios, algo que depende mucho de los datos de entrada.
Lectura: en las grandes ciudades, la compra solo gana claramente si el precio sube; si no sube, el inquilino que invierte la diferencia acaba mejor. Con la media nacional, el alquiler es relativamente caro frente al precio y comprar suele compensar. Pero la media nacional no es tu piso.
Sensibilidad: qué cambia el resultado (Madrid, precio +2 % anual)
| Variación del supuesto | Diferencia a favor del comprador |
|---|---|
| Caso base (hipoteca 3,5 %, inversión 2 %, alquiler +3 %) | +41.700 € |
| Hipoteca al 4,5 % | +8.900 € |
| El inquilino obtiene un 3,5 % neto | +14.600 € |
| El alquiler no sube (0 %) | +15.700 € |
Si combinas dos o tres de estos cambios, el resultado puede girar a favor del inquilino. Esto muestra que la decisión depende de variables que no controlas ni puedes predecir con precisión.
4. Un horizonte más corto: 5 años
Con un plazo de 5 años y precios al +2 % anual (mismos supuestos):
| Diferencia a favor del comprador | |
|---|---|
| España (media) | +10.600 € |
| Madrid | −14.400 € |
| Barcelona | −6.400 € |
Los gastos de compra y venta (~13 % del precio entre ambos en nuestro modelo) pesan mucho si vendes pronto. Regla práctica: si no esperas quedarte al menos 7–10 años, comprar suele ser más arriesgado.
5. Lo que el modelo no captura
| Factor | A favor de comprar | A favor de alquilar |
|---|---|---|
| Flexibilidad (cambiar de ciudad, empleo) | — | Alta: puedes mudarte con aviso |
| Estabilidad (no depender de que no te suban o no renueven) | Alta: cuota fija si hipoteca fija | Depende del contrato y la ley de alquileres |
| Concentración del riesgo | — | Tu patrimonio se reparte en fondos u otros activos |
| Liquidez | Baja: vender lleva tiempo y gastos | Alta: el ahorro invertido es más líquido |
| Disciplina | La hipoteca obliga a ahorrar | Requiere disciplina para invertir la diferencia |
| Aspecto emocional | Sensación de hogar propio | Menos ataduras |
| Impuestos | Posibles ayudas y deducciones autonómicas (ver art. 55 y 58) | Posibles ayudas al alquiler (art. 55) |
El inquilino que no invierte la diferencia pierde el motor del modelo: sin disciplina, comprar suele ser una forma eficaz de ahorrar «obligado». Y el comprador que se endeuda al límite asume el riesgo de que una bajada de ingresos le obligue a vender mal.
6. Ejemplo: María, 30 años, en Madrid
María gana 2.300 € netos. Valora un piso de 60 m² (397.800 €) frente a alquilar uno parecido (1.392 €).
| Comprar | Alquilar | |
|---|---|---|
| Dinero inicial | ≈ 119.300 € (20 % + 10 %) | 0 € (puede invertirlos) |
| Pago mensual el primer año | ≈ 1.429 € de cuota + ~400 € mensuales de costes de tenencia | ≈ 1.392 € |
| % sobre su sueldo neto | ≈ 79 % (cuota 62 % + costes) | ≈ 61 % |
Cálculos propios con los supuestos del apartado 2; los «costes de tenencia» son el 1,2 % del valor repartido en 12 meses, ≈ 398 €.
Conclusión para María: con su sueldo y sin la entrada, comprar ese piso no es viable; aunque lo fuera, tendría poca capacidad de ahorro. Su siguiente paso sería ahorrar la entrada (art. 57), mirar una vivienda más barata o en otra zona, o comprar en pareja, y alquilar mientras tanto.
7. Cómo decidir tu caso en 5 pasos
- Calcula la cuota total de compra (cuota + IBI + comunidad + seguro + mantenimiento) y compárala con el alquiler equivalente.
- Calcula cuánto necesitas en efectivo (entrada + gastos, ~30 % del precio) y qué rentabilidad tendría ese dinero invertido con bajo riesgo.
- Estima cuánto tiempo te quedarás. Menos de 5 años suele inclinar hacia alquilar.
- Haz tres escenarios de precio (0 %, 2 %, 4 %) y mira si compensa en el escenario malo, no solo en el bueno.
- Comprueba tu estabilidad laboral y que la cuota no supere ~30–35 % de tus ingresos (art. 58).
Checklist
- He calculado la cuota completa de compra, no solo la hipoteca.
- Sé cuánto efectivo necesito y no comprometo mi fondo de emergencia.
- Espero quedarme al menos 7–10 años.
- He probado un escenario en el que el precio no sube.
- He probado un escenario con tipos de interés más altos.
- Mi cuota no supera aproximadamente el 30–35 % de mis ingresos.
- He mirado ayudas a la compra y al alquiler de mi comunidad.
- Si alquilo, invertiré la diferencia de forma automática.
Preguntas frecuentes
¿Alquilar es tirar el dinero? No necesariamente: pagas por vivir en un sitio, igual que el comprador paga intereses, impuestos y mantenimiento. Lo decisivo es qué haces con la diferencia que ahorras.
¿Cuánto tiempo debo quedarme para que compense comprar? Depende, pero por los gastos de compra y venta una referencia habitual son 7–10 años o más.
¿Y si bajan los tipos de interés? Una hipoteca más barata mejora el caso de compra. Si tienes tipo fijo, tu cuota no baja salvo que refinancies, y eso tiene costes.
¿Y si los precios caen? Con la vivienda a plazo corto, una caída de precios puede obligarte a vender con pérdidas. Por eso conviene probar un escenario de precios planos o a la baja.
¿Es buena idea comprar en pareja? Puede reducir la cuota por persona, pero conviene pactar qué pasa si rompéis (art. 54).
¿Cómo influyen las ayudas? El aval ICO reduce la entrada necesaria, pero no el coste total (art. 58). Las ayudas al alquiler pueden mejorar el caso de alquilar (art. 55).
Conclusión
No existe una respuesta universal. Comprar suele ganar cuando te quedas muchos años, los tipos son razonables y el alquiler es alto frente al precio; alquilar gana cuando necesitas flexibilidad, el precio es alto frente al alquiler o no puedes pagar la entrada sin quedarte sin colchón. Haz tus números con tres escenarios y decide con calma, no por presión social.
Aviso: este artículo es educativo y utiliza un modelo simplificado con supuestos hipotéticos; no constituye asesoramiento financiero. Los resultados dependen de variables que pueden cambiar. Consulta con un asesor independiente antes de comprar.
Última revisión: 13 de octubre de 2026.
Fuentes consultadas: Bolsamanía/Europa Press: idealista, alquiler julio de 2026 · Bolsamanía/Fotocasa: vivienda de segunda mano, junio de 2026.