Calculadora de hipoteca: cuota, intereses y capacidad de endeudamiento

Cálculos propios del 13 de octubre de 2026 con tipos de ejemplo; no son ofertas de ninguna entidad.

Antes de visitar un banco, conviene saber tres números: cuánto pagarás al mes, cuánto pagarás de más en intereses y cuánto dinero es razonable pedir con tu sueldo. Esta guía te da la fórmula, tablas ya calculadas y un método en cuatro pasos para hacer tus propias cuentas.

Resumen rápido

• La cuota depende de tres cosas: importe, tipo de interés y plazo. Alargar el plazo baja la cuota pero sube mucho los intereses totales.
• Con un tipo del 3,5 % a 30 años, cada 100.000 € de hipoteca cuestan unos 449 € al mes.
• Como referencia habitual, la cuota no debería superar el 30–35 % de tus ingresos netos (es una pauta, no una ley).
• Amortizar capital por adelantado puede ahorrar miles de euros, sobre todo si reduces el plazo.

1. La fórmula de la cuota (sistema francés)

La mayoría de hipotecas en España usan el sistema de amortización francés: la cuota es constante y, con el tiempo, pagas menos intereses y más capital.

Cuota = Capital × i ÷ (1 − (1 + i)^−n)

• i = tipo de interés anual ÷ 12
• n = número de cuotas (años × 12)

En una hoja de cálculo: =PAGO(tipo/12; años*12; -capital) (en español) o =PMT(rate/12, years*12, -loan) (en inglés).

2. Calculadora interactiva

[Insertar aquí el widget interactivo: campos de importe, tipo, plazo; salida de cuota, intereses totales y relación cuota/ingresos.]

Mientras tanto, estas tablas te dan las respuestas más habituales.

3. Cuota mensual por cada 100.000 €

Plazo	2,5 %	3 %	3,5 %	4 %	4,5 %
20 años	529,90 €	554,60 €	580,00 €	606,00 €	632,60 €
25 años	448,60 €	474,20 €	500,60 €	527,80 €	555,80 €
30 años	395,10 €	421,60 €	449,00 €	477,40 €	506,70 €
35 años	357,50 €	384,90 €	413,30 €	442,80 €	473,30 €
40 años	329,80 €	358,00 €	387,40 €	417,90 €	449,60 €

Tipos fijos hipotéticos, cálculos propios. Para otro importe, multiplica por (importe ÷ 100.000). Ejemplo: 180.000 € a 30 años al 3,5 % = 449 × 1,8 ≈ 808 €.

Cuota por tipo para una hipoteca de 200.000 € a 30 años:

Tipo	2,5 %	3 %	3,5 %	4 %	4,5 %	5 %
Cuota	790 €	843 €	898 €	955 €	1.013 €	1.074 €

Entre un 2,5 % y un 5 %, la misma hipoteca pasa de 790 a 1.074 €: 284 € más al mes.

4. Plazo corto o largo: el coste de los intereses

Hipoteca de 150.000 € al 3,5 % (hipotético):

Plazo	Cuota	Intereses totales	Intereses sobre el capital
20 años	870 €	58.785 €	39 %
25 años	751 €	75.281 €	50 %
30 años	674 €	92.484 €	62 %
35 años	620 €	110.373 €	74 %

Lectura: pasar de 30 a 20 años sube la cuota unos 196 € al mes, pero ahorra ≈ 33.700 € de intereses. Alargar el plazo es una herramienta para que la cuota sea asumible, no una forma de pagar menos en total.

5. Cómo se reparte la cuota: el primer año

Con 150.000 € a 30 años al 3,5 %, la cuota es de 674 €. En los primeros 12 meses pagas:

Concepto	Importe
Cuotas totales (12 × 674 €)	≈ 8.088 €
De ello, intereses	≈ 5.204 € (64 %)
De ello, capital amortizado	≈ 2.879 € (36 %)
Deuda pendiente al terminar el año	≈ 147.121 €

Por eso, al principio apenas reduces la deuda: la mayor parte de la cuota va a intereses.

6. Cuánta hipoteca puedes pedir: la capacidad de endeudamiento

Una pauta habitual que usan las entidades es que la cuota total de tus deudas no supere el 30–35 % de tus ingresos netos. No es una norma legal y cada banco aplica sus criterios de riesgo (los ratios los describo de memoria como referencia).

Método en 4 pasos:

1. Suma tus ingresos netos mensuales (nómina de todos los compradores).
2. Multiplica por 0,30 o 0,35 para obtener la cuota máxima total.
3. Resta las cuotas de otras deudas (préstamos, tarjetas a plazos).
4. Con la cuota resultante, calcula el capital máximo: Capital = Cuota × (1 − (1 + i)^−n) ÷ i.

Resultados con tipo del 3,5 % (hipotético) y sin otras deudas:

Ingresos netos al mes	Cuota máx. al 30 % / 35 %	Capital máx. a 30 años (30 % / 35 %)	Capital máx. a 25 años (30 % / 35 %)
1.500 €	450 € / 525 €	≈ 100.200 € / 116.900 €	≈ 89.900 € / 104.900 €
2.000 €	600 € / 700 €	≈ 133.600 € / 155.900 €	≈ 119.900 € / 139.800 €
2.500 €	750 € / 875 €	≈ 167.000 € / 194.900 €	≈ 149.800 € / 174.800 €
3.000 €	900 € / 1.050 €	≈ 200.400 € / 233.800 €	≈ 179.800 € / 209.700 €

Recuerda que esto es el capital de la hipoteca; también necesitarás la entrada y los gastos (art. 57 y 58). El banco también mirará tu estabilidad laboral, tu historial y la tasación.

Ejemplo. Laura y Pablo ingresan 1.500 € y 1.300 € netos (2.800 € en total). Tienen una cuota de coche de 150 €. Al 35 %: 2.800 × 0,35 = 980 €; menos 150 € = 830 € de cuota hipotecaria posible. A 3,5 % y 30 años: 830 ÷ 449 × 100.000 ≈ 184.800 € de capital (cálculo propio, aproximado). Con el 30 %: 840 − 150 = 690 € → ≈ 153.700 €.

7. Hipoteca variable: qué pasa si sube el Euríbor

En una variable, el tipo es Euríbor + diferencial. Con 150.000 € a 25 años y un diferencial hipotético del 0,6 %:

Euríbor	Tipo total	Cuota
2 %	2,6 %	≈ 681 €
3 %	3,6 %	≈ 759 €
4 %	4,6 %	≈ 842 €

Una subida de 2 puntos del Euríbor eleva la cuota en unos 160 € al mes (≈ 24 %). Por eso, antes de firmar una variable, calcula tu cuota con un Euríbor más alto y comprueba si podrías asumirla. Para el Euríbor reciente, ver art. 58.

8. Amortizar por adelantado: qué se ahorra

Supongamos una hipoteca de 150.000 € a 30 años al 3,5 % (cuota 674 €). Tras 5 años, la deuda pendiente es de unos 134.500 €. Si adelantas 20.000 €:

Opción	Resultado	Intereses ahorrados
Reducir el plazo (mismo pago de 674 €)	Terminas ~65 meses antes (unos 5 años y 5 meses)	≈ 23.600 €
Reducir la cuota (mismo plazo)	La cuota baja a ≈ 573 €	≈ 10.000 €

Cálculos propios, sin comisiones de cancelación. Reducir el plazo ahorra más intereses; reducir la cuota da más margen mensual.

Ojo: antes de amortizar, comprueba las comisiones por amortización anticipada de tu contrato (de memoria, la ley las limita, pero deben verificarse los porcentajes actuales) y que no te quedes sin fondo de emergencia. Compara la rentabilidad de amortizar (el tipo de tu hipoteca, ahorrado con seguridad) con lo que obtendrías invirtiendo ese dinero (art. 34–41).

9. Errores frecuentes al calcular

• Olvidar los gastos de compra y la entrada, que no entran en la cuota.
• Mirar solo la cuota inicial y no el coste total en intereses.
• Ignorar otras deudas (tarjetas, préstamos, coche).
• Calcular con el sueldo bruto en lugar del neto.
• No incluir seguros y productos vinculados, que cuestan dinero cada mes.
• No probar un tipo más alto si la hipoteca es variable o mixta.
• Olvidar los costes de tener la vivienda (IBI, comunidad, mantenimiento; ver art. 59).

Checklist

• Tengo calculada la cuota con tres tipos distintos.
• La cuota total (con otras deudas) no supera ~30–35 % de mis ingresos netos.
• He comparado plazos de 20, 25 y 30 años y sus intereses totales.
• Si es variable, he probado un Euríbor 2 puntos más alto.
• He sumado seguros, comunidad e IBI al coste mensual.
• Sé cuánto necesito para entrada y gastos (art. 57).
• He revisado las comisiones de amortización anticipada.

Preguntas frecuentes

¿Cómo se calcula la cuota de una hipoteca? Con la fórmula del sistema francés, con importe, tipo y plazo. En una hoja de cálculo puedes usar PAGO (o PMT).

¿Cuánto me pueden dar de hipoteca con mi sueldo? Como referencia, la cuota no debería superar el 30–35 % de tus ingresos netos; la tabla de la sección 6 te da un orden de magnitud.

¿Conviene alargar el plazo? Baja la cuota, pero aumenta mucho los intereses totales. Puede ser útil para que la cuota sea asumible, pero amortizando después se puede recortar.

¿Qué es mejor: reducir plazo o reducir cuota al amortizar? Reducir el plazo ahorra más intereses. Reducir la cuota da más margen en tu presupuesto mensual.

¿Los bancos usan el mismo ratio? No. Cada entidad aplica su política de riesgo, y además mira tu estabilidad laboral, tus deudas y la tasación.

¿La cuota incluye los seguros? No. Los seguros vinculados (hogar, vida) se suman al coste mensual.

Conclusión

Calcula siempre tres cosas: la cuota, el coste total en intereses y qué pasaría si el tipo sube. Con esos números puedes comparar ofertas con criterio y decidir cuánto pedir sin comprometer tu presupuesto.

Aviso: este artículo es educativo y utiliza tipos y plazos hipotéticos; no es una oferta ni asesoramiento financiero. Las condiciones reales las fija cada entidad: pide siempre la FEIN y compara.

Última revisión: 13 de octubre de 2026.